Grunty inwestycyjne pod magazyny
Developerzy, którzy byli głównymi nabywcami terenów przemysłowych, wykazali zmniejszone zainteresowanie nabywaniem gruntów w drugiej połowie 2008 r. w porównaniu do pierwszej połowy roku. Takie działanie to efekt kryzysu finansowego, który dotarł do Polski w trzecim kwartale 2008 roku. Zakup nowych terenów inwestycyjnych został ograniczony, bądź też całkowicie wstrzymany. Głównym powodem zmniejszenia liczby transakcji było załamanie rynku kredytowego. Ograniczona liczba zakupionych przez developerów działek to także wynik zbyt wygórowanych cen za grunty inwestycyjne. Ceny gruntów rosły przez ostatnie 3 lata, osiągając w 2008 r. poziom zbyt wysoki w stosunku do utrzymujących się równym poziomie czasie stawek czynszu. Developerzy dysponujący zakupionymi we wcześniejszym okresie zasobami ziemi koncentrują się na ich zabudowie, a nie na powiększaniu swojej bazy gruntów. Przewiduje się, że taka sytuacja potrwa do czasu obniżenia przez właścicieli cen działek. Zwiększone zainteresowanie zakupem gruntów wykazują obecnie firmy wytwórcze, poszukujące gruntów o powierzchni 1.5 - 5 ha na potrzeby magazynowania własnych towarów.
Główne obszary poszukiwań gruntów przeznaczonych pod usługi, magazyny oraz składy skupiają się w sąsiedztwie istniejącej i planowanej infrastruktury drogowej większych miast i aglomeracji Polski. Zainteresowania potencjalnych nabywców gruntów skupione są wokół obszarów kraju, gdzie rynek powierzchni magazynowych rozwija się najszybciej tj. Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Strykowie, Górnym Śląsku oraz Krakowie. Coraz częściej spotkać można również zapytania o tereny w rejonie Rzeszowa, Szczecina i Torunia.
TRENDY PODAŻOWE
Koniec 2008 r. przyniósł wzrost podaży gruntów przeznaczonych pod budownictwo magazynowe. Przewiduje się, że w roku 2009 dalej będzie wzrastać liczba dostępnych na rynku gruntów przemysłowych.
Większa dostępność gruntów spowodowana jest między innymi zahamowaniem decyzji dotyczących budowy nowych centrów logistycznych, zmniejszeniem zainteresowania developerów nowymi terenami.
Kolejnym czynnikiem wpływających na wzrost podaży ofert inwestycyjnych jest uchwalanie coraz większej ilości planów miejscowych przez gminy. Władze lokalne, aby zachęcić większą liczbę inwestorów przygotowują oferty gruntów ze zmienionymi planami pod inwestycje, dają zwolnienia z opłaty planistycznej.
Swoje grunty wystawiają również na sprzedaż fundusze inwestycyjne oraz inwestorzy, którzy do tej pory gromadzili „banki ziemi”. Obecna sytuacja na rynku zmusza często prywatnych inwestorów do sprzedaży posiadanych nieruchomości, co ma zabezpieczać ich płynność finansową.
TRENDY POPYTOWE
W ostatnim kwartale 2008 zauważyć można było spadek zainteresowania największych developerów magazynowych nabywaniem nowych terenów inwestycyjnych. Developerzy powiększają swoją ofertę wynajmu powierzchni magazynowych poprzez budowę centrów logistycznych na nabytych wcześniej terenach.
Decyzje o nabywaniu nowych terenów podejmowane są znacznie wolniej i poprzez analizę zwiększonej obecnie ilości konkurencyjnych ofert. Nabywcy wybierają grunty z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, odpowiadającego ich wymaganiom. Tereny najbardziej atrakcyjne dla inwestorów to obrzeża dużych miast, tereny położone blisko zjazdów z autostrad, zarówno istniejących, jak i planowanych.
Swoje zainteresowanie budową dla własnych potrzeb powierzchni magazynowych zgłaszają firmy prywatne. Koncentrują się one głównie na mniejszych niż developerzy powierzchniach od ok. 1.5 ha do ok. 5 ha, z przeznaczeniem gruntów pod składy i magazyny.
TRENDY CENOWE
Ceny gruntów przemysłowych uzależnione są głównie od lokalizacji, przeznaczenia i wielkości oraz dostępności terenów w danym rejonie. Na cenę działki ma wpływ również jej kształt oraz sieć transportowa - jakość drogi do niej prowadząca, bliskość linii kolejowej, lotniska oraz portu. Duże znaczenie ma istnienie planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na usługi, przemysł, produkcję lub działalność logistyczną. W przypadku braku planu miejscowego, na cenę wpływa również otoczenie nieruchomości. Sąsiedztwo obiektów o charakterze przemysłowym lub usługowym pozwala na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ceny gruntów inwestycyjnych przeznaczone pod zabudowę magazynową dochodzą obecnie do poziomu 160 €/m2, w zależności od lokalizacji i planów zagospodarowania.
Rejon Warszawy (do 50 km od centrum miasta) zdecydowanie wyróżnia się poziomem cen gruntów na tle reszty kraju, ceny wahają się tutaj od 20 do nawet 160 €/m2, za działkę położoną w obrębie miasta, z planem zagospodarowania przestrzennego i pełną infrastrukturą. W Poznaniu i Wrocławiu ceny wahają się w przedziale 30 – 80 €/m2. Ceny gruntów w Łodzi i okolicach, gdzie podaż jest duża, to poziom 30 - 40 €/m2. Na Górnym Śląsku ceny działek, z uwagi na ograniczenie podaży, szkody górnicze, sięgają poziomu 30 – 60 €/m2. W rejonie Trójmiasta ceny gruntów kształtują się na poziomie 30-75 €/m2. Kraków charakteryzuje się bardzo małą podażą gruntów, dlatego też cena za 1 mkw powierzchni z planem zagospodarowania pod przemysł może osiągać nawet poziom 100 €/m2. Obecna sytuacja na rynku powoduje wzrost podaży gruntów inwestycyjnych z istniejącymi planami przemysłowymi lub obowiązującą decyzją o warunkach zabudowy. Wzrastająca liczba ofert doprowadziła do zahamowania wzrostu cen w ostatnim kwartale 2008 r. W 2009 r. będzie nadal wzrastać podaż gruntów przemysłowych, co w efekcie doprowadzi do obniżenia cen terenów przemysłowych oraz zwiększy wybór dla potencjalnych zainteresowanych ich zakupem. Zainteresowani zakupem czekają jednak na obniżenie cen gruntów, które w ostatnich latach osiągnęły bardzo wysoki poziom.